Solo en 2019, en España se vendieron más de medio millón de viviendas, exactamente 501.085, lo que en La Rioja supuso un crecimiento de un 3,3% respecto al año anterior.
Prácticamente el 100 % de esas compraventas se firmaron en Escritura Pública ante Notario y se inscribieron en el Registro de la Propiedad.
Lo que quizá no sepas es que hacerlo no es obligatorio, aunque sí recomendable. ¿Quieres saber por qué?
Continúa leyendo y conviértete en un experto o experta en escrituras de compraventa.
Índice de Contenidos
¿Qué es la escritura pública o escritura de compraventa?
La Escritura de Compraventa o Escritura Pública, tal y como su propio nombre indica, es un documento público (no privado), regulado por leyes y fiel a una normativa establecida.
Para ser considerada como tal, debe ser otorgada ante un Notario, lo que le conferirá la máxima seguridad jurídica y credibilidad frente a otras entidades, como Administraciones públicas o jueces.
¿Eso quiere decir que no puedes firmar un contrato privado en una compraventa?
No. Un contrato privado firmado por las partes implicadas es también válido y legal, pero no otorga credibilidad ni las garantías que aporta una Escritura Pública.
De hecho, la figura de la escritura de compraventa es tan significativa, que se rige por los siguientes principios:
- Autenticidad: Lo que recoge en la escritura es cierto
- Ejecutoriedad: El acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas
- Legalidad: Se ajusta a las leyes
Es por tanto un documento no obligatorio, que otorga veracidad y seguridad jurídica, y supone una garantía para todas las partes implicadas.
Veamos ahora con más detalle, qué diferencia a un contrato privado de una escritura pública.
8 diferencias entre un contrato privado y una escritura pública
Parece más que evidente que existen grandes diferencias entre firmar un contrato privado y una escritura ante Notario.
Y son diferencias tanto en la forma en la que se llevan a cabo como en sus efectos jurídicos.
| DOCUMENTO PRIVADO | ESCRITURA PÚBLICA | |
| Partes implicadas | Parte compradora + Parte vendedora | Parte compradora + Parte vendedora + Notario |
| Soporte | Cualquier soporte | Papel timbrado |
| Copias firmadas | Una copia por cada parte | Una única copia |
| Nº de documentos | Una copia original para cada parte | La copia original se quedará en notaria. Las partes recibirán una copia simple o copia autorizada. |
| Carácter probatorio | Sin presunción de veracidad | Se presume veraz y con fuerza probatoria de los hechos. |
| Registro de la Propiedad | No se puede inscribir en el Registro de la propiedad | Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad |
| Ejecutoriedad | No es directamente ejecutable | Directamente ejecutable |
| Tributación | No está exento de tributación* | No está exento de tributación |
*Nota:
En algunos casos, se elige la opción del contrato privado creyendo que así evitaremos tributar por la transmisión de la vivienda.
Es importante aclarar que se trata de una creencia falsa.
Aunque es cierto que es más difícil controlar aquellas compraventas formalizadas con un contrato privado, las obligaciones fiscales son las mismas que en las formalizadas en escritura pública ante Notario.
¿Qué gastos tiene una escritura pública y quién los paga?
En este punto no vamos a hablar de los gastos asociados a la compra de una casa , si no de los que están directamente vinculados a la escritura pública de compraventa.
En primer lugar, debes saber que es la parte compradora quien debe asumir la totalidad de estos gastos.
¿Pero a cuánto asciende la factura?
Es difícil calcular un importe exacto ya que depende del precio de la vivienda, de si es una primera inscripción y de si se va a firmar hipoteca o no.
Los costes asociados al Notario tienen en cuenta factores tan diversos como el número de hojas de la escritura, las personas implicadas en la compraventa o el precio de la vivienda, entre otros.
La buena noticia es que los aranceles notariales están regulados por ley, por lo que firmes con el Notario que firmes, los honorarios deberían ser los mismos.
Incluso la posibilidad de ofrecer un descuento en sus precios, está limitado al 10 %.
Por ejemplo, la escritura de una vivienda de unos 300.000 euros, te supondrá aproximadamente una factura de unos 500-600 euros.
Si añades la firma de la hipoteca, el importe total puede llegar hasta los 1.000 euros.
Otro gasto asociado a la escritura es la inscripción en el Registro, aunque puedes hacerlo personalmente o contratar los servicios de un gestor especializado.
Por último, puedes solicitar al Notario que lleve a cabo otros trámites, como la consulta y liquidación del impuesto de plusvalía.
Nota.
Puedes pensar que el gasto de una escritura pública ante Notario, supone un desembolso extra que encarece la compraventa.
No obstante, la seguridad jurídica, la tranquilidad y las garantías que aporta al proceso lo compensan sobradamente. Al menos en mi opinión.
¿Cuánto tarda un notario en preparar la escritura pública?
Pues todo depende. Cualquier firma se debería preparar con suficiente antelación, teniendo en cuenta posibles imprevistos.
Mi consejo es que, sobre todo si la compraventa es entre particulares, empieces con los preparativos al menos 1 mes antes de la fecha límite que consta en el contrato de arras.
Durante ese mes, la Notaría recopilará los documentos necesarios para redactar el borrador de la escritura de compraventa, y fijará día y hora para la firma.
Si no se dan circunstancias especiales, en pocos días puede estar todo preparado.
Pero lo cierto es que el día de la escritura suele aprovecharse para llevar a cabo la firma de la hipoteca, o incluso la cancelación de la hipoteca que recae sobre la vivienda.
En tal caso, notario y banco se deben poner de acuerdo, y prepararlo todo puede alargarse un poco más.
Nota.
En los meses de verano, así como en las semanas previas a la Navidad, las notarías suelen estar un poco saturadas. Tenlo en cuenta a la hora de calcular los plazos.
Pasos durante la firma de una escritura de compraventa
Si es tu primera vez y quieres entender mejor en qué consiste una escritura pública, no te pierdas las siguientes líneas.
El día de la escritura suele ser un día de nervios para todas las partes implicadas. Sobre todo si no se ha hecho antes.
Con la excepción de aquellas compraventas en las que interviene un profesional inmobiliario, que por lo general son más tranquilas y llevaderas.
La agencia inmobiliaria se encarga de organizarlo todo con la notaría, se hace responsable de la documentación, y explica a cada una de las partes qué hacer en cada momento.
- Identificación: Una vez llegues a notaría, lo primero que vas a tener que hacer es identificarte. Ten preparado el DNI o NIE. Recuerda que si está caducado, no podrás firmar.
- Preparación del borrador: Es el documento inicial que se leerá durante la firma, antes de redactar la escritura definitiva.
- Fehacientica: Una vez sentados frente al Notario, su primera función es comprobar que ambas partes están de acuerdo con los hechos que van a suceder.
- Lectura: Se procede a la lectura de las condiciones, descripción de la vivienda e identificación de las partes.
- Cargas: Se comprueban las cargas que graban la vivienda y, salvo excepciones, se comprueba que la transmisión se lleva a cabo libre de las mismas.
- IBI: Se incluye en la Escritura el último recibo del IBI como comprobante del pago.
- Cédula de Habitabilidad: Se incluye una copia de la cédula vigente (no caducada) en la escritura.
- Certificado energético: Tal y como sucede con la cédula de habitabilidad, el certificado energético es uno de los documentos requeridos en la escritura.
- Certificado de Comunidad: El Notario solicitará el certificado firmado por el Administrador de la Comunidad (o presidente), confirmando así que el vendedor está al corriente de pago en las cuotas.
- Forma de pago: El Notario comprobará las cantidades entregadas hasta la fecha y la forma de pago. Debe dejar constancia de nº de cuenta de entrada y salida del dinero en caso de transferencia, copia de los cheques bancarios o indicar que el pago se realizó en metálico.
- Informar de las obligaciones: Es obligación del Notario informar de las obligaciones fiscales y legales derivadas de la compraventa, y asegurarse que se entienden y se aceptan.
- Entrega de llaves: Una vez pagada la totalidad de la compraventa, la parte vendedora debe hacer entrega de las llaves de la vivienda a la parte compradora.
- Copia simple: Puedes esperar a que la notaría redacte la copia definitiva con los cambios o modificaciones que se hayan podido dar durante la firma, o ir a recogerla al cabo de unos días.
Nota.
La figura del Notario debe ser considerada como garantía de transparencia, legalidad y seguridad.
Por ese motivo, en Acinsa el 100 % de las compraventas que gestionamos se formalizan en Escritura Pública, y no en contrato privado.
El Notario debe garantizar que todas las partes entienden sus derechos y obligaciones, que están realizando la compraventa de forma voluntaria (sin coacción) y que no hay nadie en situación de vulnerabilidad.
Consecuencias de no inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad
Si hemos dicho que una de las diferencias entre contrato privado y Escritura Pública, es que en el primer caso no podrás inscribir tu nueva vivienda en el Registro de la Propiedad, es importante que conozcas las consecuencias si te decides por esta opción.
Inscribir tu nueva propiedad en el Registro, como ya sabes, no es obligatorio. Además, el trámite acarrea algunos costes extra, que pueden animarte a saltarte este paso.
Pero lo cierto es que no hacerlo, en la mayoría de los casos, puede salirte mucho más caro que hacerlo.
Partamos de la base que, en caso de disputa jurídica, lo que dice el Registro de la Propiedad se considera verdad.
Por tanto, frente a posibles reclamaciones de terceros (acreedores,..) aún no eres el propietario de la vivienda.
¿Cómo se traduce esto en un caso real?
Imagina que el antiguo propietario tiene deudas sin pagar, y que la vivienda sufre un embargo por parte de sus acreedores.
A efectos legales, el propietario de la vivienda sigue siendo la persona a la que compraste la casa. Así que pueden ejecutar dicho embargo.
Más casos.
Ser oficialmente el nuevo dueño de la propiedad, evitará por ejemplo, que la casa se pueda vender a otra persona. (Puede sonarte raro, pero ha pasado.)
Si el segundo comprador inscribe la casa antes que tú, el propietario real será él.
Podrás reclamar vía judicial que te devuelvan el dinero, pero habrás perdido la casa y mucho tiempo.
Desde el despacho de abogadas Echeandía & Alevito advierten: ”El anterior dueño podría transmitir la casa a un tercero o incluso gravarla de nuevo, por ejemplo, con una hipoteca”.
Tampoco podrás hipotecar la casa. Sin inscripción en el Registro del Propiedad, el banco no puede tener la certeza de que la vivienda actuará como garantía en caso de impago.
Conclusión. Registrar tu nueva vivienda te identifica como el único propietario o propietaria a todos los efectos, te aporta garantía jurídica y seguridad administrativa.
¿De verdad crees que merece la pena no hacerlo?
