Genera controversia, es recurrente y supone un gran reto, tanto para el profesional inmobiliario como para el propietario o propietaria de una vivienda.
Y no me refiero a la comisión, ni a la mala reputación que acompaña a este sector desde hace años, sino a algo mucho más relevante: el contrato de intermediación inmobiliaria, también conocido como Nota de Encargo.
Desde hace muchos años, hemos sido testigos, en innumerables ocasiones, de lo difícil que resulta para algunos clientes firmar una Nota de Encargo.
Puede que la frase “… confío en ti y puedes traer visitas, pero no voy a firmar nada.”, te resulte familiar.
Para mí es un claro indicativo que algo hemos hecho mal y que la persona que tenemos delante, realmente no confía en nosotros.
Al fin y al cabo, un contrato de intermediación inmobiliaria, no es más que un documento en el que se recoge el compromiso del agente a vender una vivienda y en qué condiciones va a hacerlo.
Por tanto, ¿por qué a ese cliente le supone un problema firmar algo que está protegiendo y garantizando sus derechos como consumidor?
Te respondemos a esta pregunta en este artículo, y al final, encontrarás algunos modelos de contrato, tanto en exclusiva como sin exclusiva, para que puedas tener una referencia.
Índice de Contenidos
La intermediación inmobiliaria: pros y contras
Estarás de acuerdo conmigo en que hoy en día, en plena era de internet, es posible vender un piso como particular obteniendo unos resultados decentes.
Dispones de portales inmobiliarios gratuitos para particulares, redes sociales a través de las cuales puedes promocionar tu vivienda y mucha información en la red sobre los aspectos legales y fiscales de una compraventa.
No obstante, tal y como he apuntado al principio, vendiendo como particular te arriesgas a obtener unos resultados solo decentes.
El problema es que la oferta de viviendas supera por mucho a la demanda, el sector financiero no ayuda y, o eres capaz de hacer que tu vivienda destaque por encima de las demás, o será una más del montón.
Cuando esto pasa, los tiempos de venta se alargan, el valor objetivo de tu vivienda baja y, bajar el precio, se convierte en la única herramienta con la que consigues atraer compradores solventes.
La alternativa es clara: dejarlo en manos de un profesional. Y sé que pensarás que como agente inmobiliario, es normal que te aconseje trabajar con una agencia.
Pero lo cierto es que preferiría que trabajaras con mi competencia, si eso te ayuda, antes que te arriesgues a perder tu tiempo y tu dinero, vendiendo como particular.
La intermediación inmobiliaria tiene contras. No existe la solución perfecta.
En primer lugar, no todas las inmobiliarias son competentes ni están preparadas para afrontar la venta de una propiedad de la forma adecuada. Es clave elegir bien.
En segundo lugar, vender con una inmobiliaria no es gratis, sino todo lo contrario. Se trata de uno de los servicios más caros.
¿Y las ventajas?
Si la agencia que contrates consigue el mejor precio por tu vivienda en pocos meses, sus honorarios no te resultarán un problema, sino todo lo contrario.
Otra ventaja indiscutible: el tiempo.
La agencia se encarga de la publicidad, de tramitar los contratos y la documentación necesaria, y de la gestión de los compradores. Eso es mucho tiempo que puedes dedicar a estar con tu familia o a disfrutar de tus aficiones.
Además, contar con el asesoramiento de un profesional durante el proceso, te evitará problemas y preocupaciones innecesarias.
Por último, las inmobiliarias tenemos la obligación de actualizarnos constantemente para ofrecer servicios que realmente te ayuden a lograr tus objetivos.
Debemos formarnos en técnicas de marketing, tanto digital como tradicional, negociación y ventas y muchas otras herramientas, como el Home Styling, que ayuden a nuestros clientes a conseguir resultados óptimos en el menor tiempo posible.
¿Pero sabes qué es lo mejor de todo? Que tanto propietario como agente comparten objetivo. Si la vivienda no se vende, ni el agente cobra por su trabajo ni su cliente vende.
La intermediación inmobiliaria es el claro ejemplo de una relación win to win.
¿Por qué firmar un contrato de intermediación inmobiliaria?
Una vez claras las ventajas y desventajas de trabajar con una inmobiliaria, es mucho más fácil entender la necesidad de plasmar la relación comercial entre propietario y agente en un documento.
Tienes un contrato con la empresa que te suministra la luz, otro por la línea telefónica, incluso firmarías un presupuesto con el mecánico para un cambio de neumáticos.
Parece lógico pensar que, en algo tan importante como la venta de tu propiedad, sea importante poner por escrito las condiciones acordadas con la empresa que te va a prestar el servicio, ¿verdad?
En una Nota de Encargo, la agencia se compromete a hacer todo lo posible por vender tu vivienda al precio y en el plazo que habéis pactado. Además, especifica qué va a cobrar si cumple con el contrato.
No debería ser una obligación sino una exigencia, para ti como cliente, disponer de este documento en el que se recogen las condiciones del servicio solicitado.
De otra forma, ¿cómo podrías exigir responsabilidades si la empresa contratada llevara a cabo malas prácticas durante el encargo?
Lo que no puede faltar en una Nota de Encargo
Cada inmobiliaria tiene su propio modelo de contrato de intermediación, que no es otra cosa que una autorización de venta en la que, además, deben constar las condiciones de la misma.
Lo más importante no es la estructura o que esté redactada con términos legales complejos bien-sonantes. Sino todo lo contrario.
Debes asegurarte que todos los puntos estén claros, evitar la letra pequeña y comprobar que, al menos, los siguientes puntos queden reflejados en el documento.
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Identificación del titular o titulares
La Nota de Encargo es el documento que autoriza al agente o agencia inmobiliaria a iniciar el proceso de comercialización de un inmueble.
Por tanto, es imprescindible que dicho proceso sea autorizado por todos los titulares del mismo.
Esta situación suele ser un poco más complicada cuando hablamos de herencias o propiedades compartidas por varios propietarios y propietarias.
Si es tu caso, recuerda que es imprescindible para que el encargo sea válido, que conste la firma de todos ellos.
Si el titular o titulares no pueden firmar y debe hacerlo otra persona en su nombre, es necesario que acredite tener poderes para hacerlo y adjuntar dichos poderes a la hoja de encargo.
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Identificación de la agencia o agente
La agencia o agente inmobiliario deben estar completamente identificados. Es imprescindible hacer constar el nombre de la sociedad o, en su defecto, del autónomo, así como su número de identificación fiscal.
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Descripción de la vivienda
Para evitar posibles problemas con la identificación de la vivienda objeto del contrato, asegúrate de que conste no solo la dirección, sino también la referencia catastral o el IDUFIR.
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Motivo del encargo
El contrato de intermediación es un documento válido tanto para alquilar como para vender una vivienda, y debe quedar claro sobre qué tipo de operación trata el encargo.
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Duración del contrato
Todo contrato debe tener una fecha de inicio y una fecha de finalización. Comprueba que los plazos se corresponden con lo acordado con el profesional inmobiliario.
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Precio de venta o alquiler
Expresado con números, letras y bien escrito. Que no deje lugar a dudas.
Puede darse la situación de que, pasado un tiempo, decidas bajar el precio. En tal caso, no tengas dudas de que firmar una nueva nota de encargo será la decisión correcta.
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Honorarios de la Agencia
Imprescindible. Y no solo tienes que asegurarte de que consten los honorarios, sino también de cuándo los cobrarán y de si están o no incluidos en el precio de venta.
Sea un porcentaje sobre el precio de venta o una cantidad fija, es importante que quede expresado de forma clara, si incluye o no impuestos (IVA).
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No renovación del contrato
Esta cláusula es realmente importante y no siempre está, o no se redacta de forma clara.
Si el contrato de intermediación tiene una duración de 3 meses, es importante que conozcas los pasos a seguir si, finalizado el plazo, no quieres renovar.
Lo más habitual suele ser comunicar de forma fehaciente a la agencia tu intención de renovar, al menos 15 días antes de que se cumpla el contrato.
Conclusiones
En este artículo, he tratado de resumir qué es una Nota de Encargo o contrato de intermediación, para qué sirve y cuál es su importancia.
Pero lo más importante, el objetivo principal del texto, es ayudarte a perder el miedo a firmar un documento, cuyo objetivo es el de proteger tus intereses como consumidor.
Imagina contratar a un abogado, a un reformista o a un diseñador, y no firmar un contrato en el que consten las condiciones de su servicio o sus honorarios. Probablemente no lo harías.
¿No crees que lo mejor sería dejar por escrito las condiciones de tu relación comercial, con la agencia responsable de vender uno de los bienes más valiosos para ti y tu familia?
Si deseas vender tu casa y necesitas ayuda, en Acinsa somos una de las principales inmobiliarias en Logroño y podemos ayudarte: llámanos o envíanos un mail a info@acinsa.es para informarte.
