Cada día se ponen a la venta cientos de viviendas. Más del 80 % son gestionadas por agencias inmobiliarias, abogados u otros intermediarios. El resto, el propietario o propietaria decide vender sin ayuda. En este artículo no te recomendaremos hacerlo de una forma u otra, pero lo que nos gustaría es, que cuando acabes de leerlo, tengas claro qué trámites son necesarios para vender tu casa. Y es que las cosas importantes (y la venta de tu propiedad es muy importante) suelen salir mejor cuando tenemos claro qué hacer en cada fase del proceso.
Si sigues leyendo, descubrirás que los pasos para vender un piso conlleva muchos pequeños trámites y algunos son más o menos complejos, y conocerlos de antemano, te hará la vida más sencilla y te ayudará a conseguir tu objetivo.
Índice de Contenidos
Quiero vender mi piso: ¿qué trámites son los más importantes?
Siempre he pensado que, a la hora de tratar un tema complejo, lo mejor es empezar por lo más importante e ir profundizando poco a poco. Por eso, en este primer punto, quiero hablarte de los trámites imprescindibles para vender un piso de particular a particular, sea cual sea tu situación.
¿Y qué trámites son esos? Pues el listado es largo. No obstante, podríamos resumirlos en los siguientes 10:
PASO 1: Reunir la documentación necesaria.
PASO 2: Fijar el precio de venta.
PASO 3: Publicitar la vivienda en portales inmobiliarios.
PASO 4: Atender las llamadas y solicitudes de posibles compradores.
PASO 5: Enseñar la vivienda y negociar las condiciones de la venta.
PASO 6: Preparar y redactar un documento de reserva o paga y señal.
PASO 7: Preparar y redactar el contrato de Arras.
PASO 8: Informar al Administrador de la comunidad y solicitar un certificado conforme estamos al corriente de todos los pagos comunitarios.
PASO 9: Entregar la vivienda ante Notario libre de cargas, evicciones, gravámenes y vicios ocultos.
PASO 10: Liquidar los impuestos correspondientes a la transmisión.
No te preocupes si tienes dudas sobre alguno de ellos. A continuación, encontrarás más información sobre los más importantes.
¿Qué documentos necesito para vender mi piso?
Como has podido comprobar en el listado anterior, preparar la documentación es el primer paso y probablemente uno de los más importantes. Muchos de los problemas que suelen surgir durante la venta de una vivienda, se deben a algún documento que no tenemos, que tenemos, pero está caducado, o que ni siquiera sabemos que necesitamos.
Analicemos de forma detallada, qué documentos necesitas para vender tu casa.
1. Documento de identidad
Asegúrate de tener el documento de identidad (DNI/NIE) al día. Si está caducado no podrás llevar a cabo la venta, y renovarlo lleva algún tiempo.
Recuerda que será necesario que, el día de Escritura Pública, presenten el documento de identidad todos los propietarios de la vivienda.
También te hará falta para identificarte frente a posibles compradores, para contratar los servicios de una inmobiliaria (si fuera necesario) o para formalizar el contrato de arras.
2. Escritura pública
Y me refiero a la de tu actual propiedad. En ella constan la identificación registral del inmueble, una breve descripción de sus características, la fecha de adquisición y se identifica a los propietarios.
La necesitarás durante todo el proceso, por lo que es importante que la tengas a mano.
3. Nota simple registral
Se solicita en el Registro de la Propiedad y es un documento muy importante, sobretodo para el comprador, ya que recoge las cargas que pesan sobre una propiedad. Entérate cómo pedir una nota simple registral.
No tienes obligación de tenerla ni de entregarla a los potenciales compradores de tu vivienda, pero seguro que te la pedirán. Cualquier persona puede solicitarla y el coste es inferior a 10 euros.
Mi consejo es que la tengas. Primero porque así sabrás si existe alguna carga sobre tu vivienda que no tienes controlada.
Segundo, porque ahorrarás tiempo a tus compradores y el proceso será más rápido.
4. Cédula de Habitabilidad
Importantísimo. La Cédula de Habitabilidad es el documento que certifica que tu vivienda cumple con todos los requerimientos técnicos para ser habitada.
Caduca a los 15 años, aunque es posible que no la tengas si no la has necesitado hasta ahora. El trámite para solicitarla puede durar desde los 15 días hasta el mes. Así que no esperes al último momento.
Si tienes dudas sobre cómo obtenerla, te recomiendo leer nuestro artículo. Todo lo que necesitas saber sobre la Cédula de Habitabilidad
5. Certificado Energético
Tal como sucede con la Cédula de Habitabilidad, el certificado de eficiencia energética es obligatorio si quieres vender (o alquilar) tu casa.
De hecho, no solo es obligatorio tenerlo a la hora de firmar la venta, sino que te lo pueden exigir desde el momento en el que publicas el anuncio de tu vivienda.
Si necesitas asesoramiento sobre el certificado energético, en Acinsa somos arquitectos además de expertos inmobiliarios, consultanos cualquier cuestión en nuestra página de contacto.
6. Planos de la vivienda
Puede que dispongas de planos de tu piso o casa. Si es así, tenlos a mano. Es posible que los compradores tengan que solicitar una hipoteca y te los pidan para la tasación.
7. Estatutos de la Comunidad
Cada vez es más habitual que los compradores soliciten los estatutos de la comunidad.
Parece algo normal que quieran conocer las peculiaridades y normas por las que se rige el edificio en el que van a vivir. Si no los tienes, solicítalos a tu Administrador o al Presidente de la comunidad.
Cuando lo hagas, infórmate también sobre el precio y tiempo que tarda tu Administrador en preparar el certificado conforme estás al corriente de pago en los gastos comunitarios. Te hará falta el día de Escritura Pública.
8. Recibo del IBI
El IBI o Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, es uno de los requisitos a la hora de transmitir tu vivienda a un nuevo propietario. Asegúrate de estar al día en los pagos y ten a mano el último recibo.
Si quieres conocer más sobre este impuesto, en este artículo podrás saber cuándo se paga el IBI y cómo se calcula.
La reserva o paga y señal
Uno de los pasos para vender una casa más importantes, aunque pocas veces se lleva a cabo cuando la venta se realiza entre particulares.
La reserva se debe formalizar cuando un potencial comprador muestra interés por tu vivienda, quiere hacerte una oferta o te pide que no hagas más visitas durante unos días para hacer números con el banco. El problema es que si dejas de hacer visitas, pierdes oportunidades. Por otro lado, lo que te piden es totalmente comprensible.
Entonces, ¿qué hacer para que no pierda ninguna de las dos partes?
La solución es firmar un documento de reserva en el que el comprador o compradora se compromete a seguir con la venta si la oferta es aceptada, o si el banco le concede el préstamo.
En ese documento de reserva haremos constar las condiciones pactadas, y la parte compradora tiene que depositar una cantidad de dinero (alrededor del 1 % del precio de venta) que actuará como garantía. Es decir, si la parte vendedora decide no seguir adelante, deberá devolver íntegramente el dinero.
Pero si es la parte compradora la que decide no continuar con la compra, incumpliendo los pactos acordados, perderá el dinero entregado. Si todo sale bien, ese 1 % pasará a formar parte del precio total de la compraventa.
El contrato de arras o contrato de compraventa
Uno de los momentos más importantes y uno de los trámites más delicados, que más estrés provoca a todas las partes implicadas. El motivo es que la firma del contrato de arras o señal, es la confirmación de que la compraventa se va a llevar a cabo.
La parte compradora entrega una cantidad de dinero elevada (en torno al 10 % del precio de la vivienda), y la parte vendedora se compromete a seguir adelante con el proceso aceptando, en el caso de unas arras penitenciales, una penalización económica importante.
Tan importante que, si decide no vender una vez firmado el contrato de arras, deberá devolver a la parte compradora el dinero entregado e indemnizarle con la misma cantidad. Es decir, deberá pagarle dos veces el importe recibido en las arras.
Por eso no puedes arriesgarte a que el contrato de arras esté mal redactado.
Mi consejo es que no te fíes al 100 % de modelos de contrato que puedas descargar desde internet. Permite que un profesional te ayude con la redacción.
Pero si decides no seguir mi consejo y quieres hacerlo por tu cuenta, asegúrate de que en el contrato aparezcan (como mínimo) los siguientes aspectos:
- DNI/NIE, Nombre y Dirección de comprador y vendedor
- Identificación del inmueble y cargas (hipoteca...)
- Motivo del contrato de arras
- Precio de venta, cantidades entregadas y forma de pago de las cantidades restantes
- Fecha o fecha máxima para firma de Escritura Pública ante Notario
- Legislación que ampara cada una de las cláusulas
- Derechos y obligaciones de ambas partes
- Penalizaciones y consecuencias legales en caso de incumplimiento
Fecha de celebración del contrato y firma de los contratantes
La Escritura Pública
En el contrato de arras deberían aparecer el precio de venta y las cantidades entregadas. Pero además, deberías haber fijado una fecha máxima para la firma de la Escritura Pública ante Notario.
Y digo una fecha máxima porque en ocasiones, sobretodo si la parte compradora se encuentra en trámites para conseguir la hipoteca, es difícil fijar un día concreto.
La parte compradora decidirá qué Notario se encargará de la firma. Tu obligación como parte vendedora, será la de asistir y presentar la documentación necesaria.
No debes preocuparte demasiado. La Notaría se pondrá en contacto contigo y te informará de todos los pasos, y qué documentos llevar. Si has leído este artículo desde el principio, es posible que ya tengas todos esos documentos preparados. Y sobretodo, no olvides llevar las llaves y entregarlas a los nuevos propietarios de tu vivienda.
Pago de impuestos
El último trámite, sin contar el ingreso del talón con el dinero en tu banco, es liquidar los impuestos generados por las transmisión de tu propiedad. Revisa en nuestro artículo todos los gastos de la venta de una vivienda.
El pago más inmediato (30 días hábiles desde la transmisión) será la plusvalía municipal, que deberás pagar en el ayuntamiento de tu distrito, además del imuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, del que también dispondrás de 30 días hábiles.
Acude con la Copia Simple de la compraventa, el recibo del IBI y te facilitarán el importe a pagar.
Ese mismo año, deberás presentar la venta de tu vivienda en la declaración de la renta y pagar según la ganancia patrimonial.
No entraré en detalles ya que, lo que tendrás que pagar, dependerá de si ha habido ganancia patrimonial, de la edad de los vendedores, del año de compra o de si gastas ese dinero o parte de él en otra vivienda o no.
Por último, el impuesto que sí que deberás pagar al menos durante el año en el que lleves a cabo la venta, es el IBI.
Por ejemplo, si pagas el IBI cada tres meses y vendes tu propiedad el 1 de Enero de 2020, te corresponderá pagar el IBI de todo 2020.
Pero si vendes el 31 de Diciembre de 2019, no tendrás que pagar nada del IBI de 2020.
Trámites especiales en la venta de una vivienda
Hemos visto los 10 pasos y trámites más importantes a la hora de vender un piso. Pero hay viviendas que se rigen por normas especiales.
Me refiero, por ejemplo, a viviendas de protección oficial, a herencias o a pisos con inquilino. Este tipo de situaciones, requieren trámites excepcionales que pueden complicarte mucho la vida si no los conoces.
En el caso de las viviendas de protección oficial, tendrás que aportar documentación adicional para certificar que puedes vender tu propiedad, una vez superado el plazo legal para hacerlo.
Si vendes antes de los 10 años, al tratarse de una VPO, tendrás que solicitar autorización para hacerlo y devolver las ayudas que recibiste cuando compraste.
En el caso de una herencia, antes de poner el piso a la venta, es necesario que figures en el registro como propietario o propietaria de la misma, y que liquides los impuestos correspondientes.
Por último, si la vivienda que quieres vender está alquilada, tendrás que tener en cuenta algunos pasos adicionales, como comunicarle la venta al inquilino o llegar a un acuerdo con él para poder enseñar tu piso a potenciales compradores.
Son solo algunos casos en los que pasarás por más trámites que en una venta tradicional. Trámites que, por lo general, requieren tiempo, conocimientos legales y algo de experiencia. Si te encuentras en una de estas situaciones, no dudes en solicitar la ayuda de un profesional de confianza.
Conclusiones
Vender una vivienda requiere de toda tu atención. Y no solo por el papeleo y todos los trámites que implica.
Tienes que estar pendiente de las visitas y negociar con potenciales compradores, mientras continuas con tu vida, con el trabajo y con tu familia.
En Acinsa estamos convencidos de que no necesitas pasar por esta experiencia a solas. Por eso hemos queremos ayudarte en la venta de tu vivienda, porque tu éxito es el nuestro. Eso sí, solo podremos hacerlo si tienes tu propiedad en Logroño, La Rioja o cercanías. ¿Es tu caso? Consulta nuestros con nosotros.
