Cómo vender una casa heredada

Solo en 2018, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), más de 170.000 viviendas fueron transmitidas con motivo de una herencia.

Eso son muchas herencias. No obstante, como en muchas estadísticas, existe una realidad oculta tras los números: en 1 de cada 4 casos, los beneficiarios de dichas herencias renunciaron a ellas.

Es posible que un porcentaje de esas renuncias, se deba a motivos personales; por ejemplo, a conflictos familiares.

Pero en la mayoría de los casos, al menos según nuestra experiencia, los trámites, impuestos y gastos asociados a la herencia de una casa, pueden acabar por desesperar a cualquiera.

Una de las claves para que esto no suceda, o al menos que no suceda con tanta frecuencia, es contar con el asesoramiento de un buen profesional.

Dicho así suena fácil. Pero encontrar a un experto o experta en herencias, sobre todo cuando se trata de heredar un piso, una casa o un terreno, es otro de los obstáculos del camino.

Es por eso por lo que Jorge y yo decidimos preparar esta guía/resumen. No te convertirás en experto, pero tendrás una visión global del proceso que te ayudará a tomar la mejor decisión.

Empecemos por el principio y, recuerda, si crees que olvidamos algo importante o llegas al final y aún te quedan dudas, puedes dejarnos un comentario al final del artículo.

Los 3 pasos imprescindibles antes de vender un piso o una casa heredada

La peor parte del proceso, sin duda, son los pasos previos a empezar con la venta o el alquiler de una propiedad heredada.

Primero, no hay que olvidar que una herencia está causada por la defunción de alguien cercano a nosotros.

Son momentos difíciles. De hecho, para muchas familias, hacerse cargo de todos los trámites que conlleva una herencia es, ante todo, una molestia.

Pero es uno de esos momentos en la vida que exigen cargarse de paciencia, ser fuerte y, sobre todo, seguir los pasos correctos.

Estos son algunos de los pasos que pueden marcar la diferencia. Concretamente, los 3 pasos previos a vender la vivienda heredada

  1. Escritura de Aceptación de Herencia

¿Conoces el término herencia yacente? Es la forma en que llamamos al período de tiempo, durante el cual los bienes y derechos de la persona fallecida carecen de titular.

No importa que exista un testamento, o que el beneficiario de la herencia sea una sola persona.

Es necesario expresar de forma pública la aceptación de esos bienes y derechos, para que se traspasen a los nuevos propietarios o herederos.

La forma de hacerlo es acudir a un Notario, donde el heredero o herederos firmaran de forma conjunta una Escritura de Aceptación de Herencia.

En ella se detallaran los bienes y derechos a heredar, y la forma en que se repartirán. Dicha Escritura debe estar firmada por todos los herederos.

Todos los detalles te los facilitará el Notario que escojas. No obstante, puedo adelantarte algunos documentos que te harán falta para preparar la firma:

  • Certificado de defunción original.
  • Certificado de últimas voluntades original del fallecido.
  • DNI del fallecido.
  • Testamento del fallecido o Declaración de Herederos Ab Intestato.
  • Escrituras de propiedad de los bienes inmuebles.
  • Recibo del IBI de los bienes inmuebles.
  1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones e inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Conoces algún trámite administrativo, relacionado con la vivienda, que no comporte un impuesto para el beneficiario? Yo tampoco. Y en el caso de una herencia no podía ser distinto.

El problema con el impuesto de sucesiones o donaciones, tal y como sucede con otros impuestos cedidos a las comunidades autónomas, es que pagarás más o menos según tu lugar de residencia.

Sin contar las posibles deducciones, el tipo general puede ser de hasta el 34 %, y grava tanto a herederos como a beneficiarios de donaciones y de seguros de vida.

Una vez hayas liquidado el impuesto, dirígete con el comprobante y la escritura de aceptación de herencia, al Registro de la Propiedad.

Inscrita la aceptación, como heredero oficial, ya puedes vender, alquilar o darle el uso que quieras a los bienes inmuebles adquiridos.

En total, tienes 6 meses desde la declaración del fallecimiento para pagar este impuesto, aunque en algunos casos, puedes solicitar una prórroga de 6 meses adicionales.

  1. La Plusvalía Municipal

La Plusvalía, o Impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal que grava la ganancia obtenida por el vendedor, al transmitir una vivienda.

No obstante, se dan algunos supuestos en los que no es el vendedor quien paga. Uno de ellos, como es lógico, es una herencia, donde el sujeto pasivo son los herederos.

Se calcula aplicando al incremento del valor del terreno el gravamen que fija cada ayuntamiento, con un tipo máximo del 30 %.

Puedes visitar páginas como calculoplusvalia.com para obtener una aproximación de la cantidad que te tocará pagar, o consultar directamente en tu ayuntamiento.

tramites venta casa heredada

Vende tu casa heredada como un profesional

Una vez completados los pasos previos y con la titularidad de la vivienda en la mano, es hora de empezar con la venta.

Vender una propiedad heredada, no es muy distinto a vender cualquier otro tipo de propiedad.

Lo primero que debes decidir es si quieres vender como particular, o prefieres contar con la experiencia y los recursos de una agencia inmobiliaria.

En una herencia, lo ideal suele ser contratar a un profesional inmobiliario. Sobre todo si hay más de un heredero.

La intermediación de alguien ajeno a la familia, puede resultar de gran ayuda a la hora de negociar y llegar a acuerdos.

Repasemos juntos qué pasos son los más importantes a la hora de vender una vivienda, heredada o no.

Fijar el precio de venta

Sé que para llevar a cabo la Escritura de Aceptación de Herencia, un tasador tuvo que determinar el valor del inmueble que quieres vender.

No obstante, puede que ese valor no te sirva en un mercado en el que la oferta es muy superior a la demanda.

Tu mejor opción es una valoración realizada en función de la situación de mercado actual, cuyo objetivo sea fijar un precio que despierte el interés de potenciales compradores solventes.

¿Y dónde consigues algo así? Puedes consultar en alguna de las inmobiliarias de tu zona. La mayoría de ellas ofrecen este servicio de forma gratuita.

Además, es posible que des con una agencia que te aporte la confianza suficiente, como para que se encarguen de la gestión de venta de tu vivienda.

Documentos necesarios

Vendas como particular, o lo hagas a través de una inmobiliaria, necesitas contar con los siguientes documentos:

  • Cédula de Habitabilidad
  • Certificado de Eficiencia Energética
  • DNI de los titulares
  • Escritura de aceptación de herencia
  • Último recibo del IBI
  • Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas)
  • Nota Simple actualizada
  • Nota de Encargo (solo si vendes con una inmobiliaria)

valoracion piso Logroño

¿Cómo anunciar mi piso?

Si quieres obtener el mejor precio por la venta de la casa que acabas de heredar, necesitas un plan.

Y no cualquier plan, sino uno bueno. Sobre todo si los beneficios de la venta, tienen que repartirse entre varios herederos.

La clave está en que tu vivienda destaque por encima de las demás y, para conseguirlo, hay algunas cosas que puedes hacer.

Empieza por preparar la vivienda para las visitas que están por llegar. Quizá sea suficiente con una mano de pintura, unas cortinas nuevas y retirar los elementos decorativos personales.

Pero puede que haga falta algo más. En ese caso, un experto en Home Staging es la mejor solución.

¿No sabes qué es el Home Staging? Necesitas leer este artículo:

Vende más rápido y a mejor precio gracias al Home Staging

Una vez tengas la casa lista, necesitas un buen reportaje fotográfico si quieres llamar la atención en tus anuncios de internet.

Evita hacer las fotos con el móvil y, mucho menos, en formato vertical.

Si lo tuyo no es la fotografía, deja que las haga un profesional. Y si vendes con una inmobiliaria, asegúrate de que sus fotos tienen suficiente calidad.

Por último, cuando publiques en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, aprovecha para escribir una descripción que aporte valor añadido.

Destaca las características que hacen única a esa vivienda y que solo tú conoces, como por ejemplo la luz, la amplitud o la tranquilidad al no tener vecinos.

Nota:

3 expresiones que nunca deberías utilizar en tus anuncios de internet:

  • Piso ideal parejas
  • Casa con muchas posibilidades. Oportunidad.
  • Espectacular/Fantástica casa

Gestión de las visitas

Después de preparar tu casa para la venta y publicar algunos anuncios en internet, las visitas deberían empezar a llegar.

Contesta todos los emails y llamadas, y hazlo rápido: nunca sabes cuándo llegará el comprador o compradora.

¿Quieres un consejo que me agradecerás con el tiempo? Si quieres desconectar los fines de semana, utiliza un número de móvil distinto al personal en tus anuncios.

Pasos finales

Tras las visitas, llegarán las ofertas. Y cuando recibas una oferta interesante, lo mejor es que firmes un documento de reserva con la parte compradora.

En él, el comprador o compradora deja una cantidad de dinero a cuenta, comprometiéndose a continuar con la compra hasta el final.

Durante el tiempo de vigencia de la reserva (aproximadamente diez días), los compradores tendrán tiempo para preparar el dinero para el contrato de arras.

Tú serás la persona responsable de redactarlo. Si quieres evitar complicaciones, pide ayuda a un abogado o a un gestor inmobiliario.

El contrato de compraventa con arras es uno de los pasos más importante de todo el proceso. Cualquier error en la redacción, puede costarte muy caro.

Una vez firmado, solo te queda ir a Escritura Pública y cobrar el resto del dinero.

Y ya está. ¡Felicidades! Has vendido tu casa heredada.

vender o alquilar una casa heredada

He heredado una propiedad. ¿Vendo o alquilo?

Es totalmente normal tener dudas. No solo te pasa a ti. Según mi experiencia, a muchos propietarios y propietarias les cuesta decidir entre vender o alquilar su vivienda.

No obstante, tratándose de una casa heredada, nos encontramos con algunas peculiaridades.

En cuanto al proceso previo, los pasos a seguir son los mismos en ambos casos, así como los costes. Las diferencias empiezan después.

En primer lugar, están los gastos asociados a la adecuación de la vivienda. Anteriormente te mencioné la posibilidad de preparar tu casa para la venta, aplicando algunas sencillas técnicas de Home Staging.

Pero cuando hablamos de alquiler, vale la pena invertir un poco más para que la vivienda esté en buenas condiciones.

Si lo haces, multiplicarás las posibilidades de encontrar inquilinos más solventes e incrementarás la rentabilidad.

Respecto a la fiscalidad, recuerda que deberás incluir la renta obtenida en tu declaración de Hacienda. Los beneficios obtenidos por un alquiler, tributan en el IRPF.

Entonces ¿cuándo es recomendable alquilar una vivienda heredada?

No hay una única respuesta. Dependerá en gran medida de las necesidades económicas, de la ubicación de la vivienda o, incluso, de la relación entre herederos.

Pero hay casos en los que, alquilar, parece ser la mejor opción. Por ejemplo, cuando…

  • No es necesaria una gran reforma para adecuar la vivienda.
  • Existe una gran demanda de pisos de alquiler y no hay oferta.
  • Los gastos de mantenimiento son bajos (derramas, cuota de comunidad, etc.)
  • Cuando son pocos herederos. Gestionar un alquiler entre muchas personas, no es fácil.

Ganancia patrimonial con la venta de un piso heredado

La ganancia patrimonial es el la diferencia (beneficio) que hay entre el valor por el cual adquieres una vivienda y el precio por el que la vendes.

La particularidad de un piso o una casa que procede de una herencia, es que el valor que se toma como referencia, es el que aparece declarado en el impuesto de donaciones y sucesiones.

Es decir, si has recibido un piso valorado en 100.000 euros según el impuesto de sucesiones y lo vendes por 120.000 euros, tu ganancia patrimonial es de 20.000 euros.

La diferencia tributa en el IRPF del año correspondiente a la venta y se calcula según los siguientes tramos impositivos:

  • El 19 % de IRPF cuando la ganancia sea inferior a 6.000 euros.
  • El 21 % de IRPF cuando la ganancia sea superior a 6.000 euros e inferior a 50.000 euros.
  • El 23 % de IRPF cuando la ganancia sea superior a 50.000 euros.

¿Cuánto me va a costar heredar una casa, incluidos los pagos a Hacienda?

Llegados a este punto, es normal sentirse un poco fuera de juego. Tantos trámites y gastos acaban por confundir a cualquiera.

¿Qué tal si hacemos un pequeño resumen?

  • Notaría: Figura imprescindible en la aceptación de la herencia y el traspaso de la titularidad. Los aranceles están regulados por ley, por lo que serán fijos. Pero según el caso, el Notario puede tener que llevar a cabo más o menos trámites. El coste puede ir desde los 100 euros hasta los 2.000 aproximadamente.
  • Abogado o gestor: Aunque no es un gasto imprescindible, te aseguro que se trata de una gran inversión. Un profesional sabrá guiarte por todo el proceso con lo que ahorrarás tiempo y, probablemente, dinero. Sus honorarios dependerán del valor de los bienes.
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Dependerá de cada comunidad autónoma, y puede ir desde el 7,65 % hasta el 34 % sobre la base imponible. No olvides consultar las posibles deducciones.
  • Plusvalía municipal: El impuesto de los ayuntamientos o Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana. Se calcula teniendo en cuenta la ganancia patrimonial y no podrá superar el 30 %.

Teniendo en cuenta todos estos gastos, es más fácil entender por qué en más del 20 % de los casos, los beneficiarios de una herencia deciden renunciar a ella.

Conclusiones

Una herencia nos puede beneficiar, o puede ser la causa de una larga lista de problemas. Lo importante es conocer qué pasos debemos seguir y, si es posible, contar con la ayuda de un especialista en herencias.

Queda claro que no es lo mismo heredar una casa o un piso, que heredar, por ejemplo, un seguro de vida o dinero en efectivo.

Ser beneficiario de la herencia de una propiedad, implica una serie de trámites y gastos extra, que de otra forma no tendríamos.

Existen alternativas, como por ejemplo las herencias en vida o donaciones. También podemos vender la propiedad en vida y, si es posible, dejarle a nuestros herederos el beneficio obtenido.

En Acinsa somos especialistas en gestión inmobiliaria y contamos con profesionales dispuestos a ayudarte con cualquier tema legal o fiscal, relacionado con la venta de la vivienda que acabas de heredar.

Si tienes una propiedad en Logroño o La Rioja, envíanos tu consulta y disfruta de un asesoramiento totalmente gratuito y sin compromiso en nuestras oficinas.

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