Una semana más volvemos a la carga con uno de esos temas que preocupa tanto a vendedores como a compradores. ¿Cómo vender una vivienda con hipoteca pendiente de forma correcta?
No es raro que nos preocupe algo así. Al fin y al cabo la hipoteca es una carga, y el propietario o propietaria de una vivienda tiene la obligación de venderla libre de cargas.
Lo cierto es que, a pesar de tratarse de un trámite sencillo, la venta de tu propiedad puede acabar complicándose si no sabes qué pasos seguir.
Así que me he puesto manos a la obra, o más bien manos al portátil, y he preparado esta guía para ayudarte a conseguirlo. Espero que te ayude.
Índice de Contenidos
La hipoteca: definición corta y sencilla
Antes de empezar a hablar sobre cómo cancelarla, me ha parecido oportuno dejar claro qué es una hipoteca.
Probablemente ya lo sabes, pero por si acaso no fuera así, es muy importante que conozcas su significado para entender por qué son necesarios todos los pasos de los que vamos a hablar más adelante.
El Banco de España define la hipoteca como “… un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble”
Como sucede con el resto de préstamos, un préstamo hipotecario está sujeto a un contrato con la entidad de crédito.
En dicho contrato deben constar todas las obligaciones y derechos de ambas partes, los intereses, cuotas, plazo de devolución y el sistema de amortización.
Pero lo que diferencia a un préstamo hipotecario del resto de préstamos, es que la vivienda que vamos a adquirir actuará como garantía de dicho préstamo.
Eso significa que si dejas de pagar, la entidad de crédito podría vender la vivienda para recuperar la parte del préstamo pendiente.
Por tanto, hablaremos de hipoteca para referirnos a la existencia de dicha garantía sobre nuestra vivienda, hasta la total cancelación del préstamo hipotecario contratado para comprarla.
¿Puedes vender tu vivienda antes de terminar de pagar la hipoteca?
Quizá te sorprenda, pero más del 61 % de propietarios y propietarias que vendieron su vivienda en España durante 2018, cancelaron la hipoteca en el momento de la venta.
Eso quiere decir que una hipoteca gravaba esas viviendas cuando se empezaron a vender, y no se liquidó hasta que encontraron a un comprador o compradora.
Es una buena noticia. Significa que sí se puede y que se trata de un procedimiento habitual.
No obstante, en más del 70 % de los casos, fue un profesional inmobiliario quien se encargó de llevar a cabo los trámites.
En Acinsa tenemos muy claro que nuestro trabajo no consiste solo en vender un piso o una casa. Nos encargamos de todo el proceso de principio a fin, para que no tengas que preocuparte de casi nada.
Y no solo nosotros trabajamos así. Muchos compañeros y compañeras se comprometen de la misma forma con sus clientes.
Pero cuando decides vender tu casa como particular, puede suceder que ante una situación como esta no sepas muy bien cómo actuar.
¿Qué sucede entonces? Que llevas a cabo la venta de tu propiedad, llega el día de Escritura Pública, y el Notario te dice que no se puede firmar porque no has cancelado correctamente la hipoteca.
Tiene solución, claro.
Pero ahora imagina que los compradores necesitan la vivienda libre el día acordado porque si no se quedan en la calle, y tú tienes que firmar unas Arras por tu nueva vivienda. Menudo drama, ¿verdad?
Conclusión. La respuesta es que sí puedes vender tu piso o casa aunque no hayas terminado de pagar la hipoteca, pero tienes que hacerlo bien.
Formas de vender una casa con hipoteca
En un escenario en el que el plazo para pagar una hipoteca va de los 20 a los 35 años, parece lógico pensar que nos puede surgir la necesidad de vender mucho antes.
Bien sea por motivos laborales, por una separación o porque la familia crece y necesitas más espacio, la necesidad de un cambio de vivienda puede llegar en cualquier momento.
Por eso es tan importante que conozcas qué alternativa tienes.
“El Banco de España define la hipoteca como “… un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.”… Por tanto, hablaremos de hipoteca para referirnos a la existencia de dicha garantía sobre nuestra vivienda, hasta la total cancelación del préstamo hipotecario contratado para comprarla.”
Cancelación de hipoteca por venta de vivienda
La situación ideal y la más común, siempre que vendamos por un importe superior a la cantidad que aún debemos al banco, es pagar lo que nos queda de hipoteca en el momento de la venta.
En este caso, podrás llevar a cabo la cancelación el mismo día de Escritura Pública ante Notario.
Lo primero, es solicitar a la entidad bancaria responsable de tu hipoteca algo llamado Certificado de deuda pendiente o certificado de saldo pendiente.
Este documento, que deberás presentar el día de Escritura Pública, es imprescindible para continuar con el proceso, ya que certifica de forma inequívoca qué falta exactamente por pagar del préstamo hipotecario.
El segundo paso es, una vez hayas recibido el importe de la compraventa, destinar la parte correspondiente de ese dinero a cancelar la hipoteca. Pero no se acaba aquí.
El tercer y último paso, el que realmente elimina por completo la existencia de esa hipoteca que te ha acompañado durante años, es la cancelación registral de la carga.
Como ya hemos comentado en otros artículos, una de las condiciones durante la constitución de la hipoteca, fue que esta se inscribiera en el Registro de la Propiedad.
Una vez pagada la última cuota, si solicitaras un certificado de saldo cero en el banco que te concedió el préstamo, comprobarías que no debes nada.
No obstante, la carga como tal aún constaría en el Registro.
La buena noticia es que será la parte compradora (o el mismo Notario) la responsable de comunicar al Registro que esa hipoteca ya ha sido cancelada.
La mala noticia es que los gastos de dicha cancelación corren a tu cuenta.
***Artículo recomendado: ¿Gastos al vender una casa?
¿Qué pasa si vendo mi casa por un importe inferior al que debo?
La respuesta rápida es que igualmente puedes vender tu propiedad.
La respuesta larga y, quizá la menos agradable para ti, es que tendrás que asumir el resto de lo que te queda por pagar, sí o sí.
Los pasos son los mismos, solo que destinarás la totalidad del dinero que recibas por la venta de tu casa, al pago de la hipoteca.
El resto, en la mayoría de los casos, lo liquidarás mediante un préstamo personal con la entidad bancaria.
Por tanto, desaparecerá la hipoteca y podrás vender tu vivienda, pero tendrás que hacer frente al pago de lo que queda de deuda.
Recuerda que con esta fórmula contratas un nuevo préstamo, con nuevos gastos como la comisión de apertura o los intereses.
¿Qué es y cómo funciona la subrogación de hipoteca?
El segundo método para vender tu piso o casa, aún con cuotas de la hipoteca por pagar, es que el comprador o compradora se subrogue al préstamo hipotecario del cual eres titular.
Existen dos tipos de subrogación de hipoteca. En primer lugar, encontramos la subrogación del acreedor. Es decir, cambiamos nuestra hipoteca de banco con el fin de mejorar o cambiar las condiciones de la misma.
La segunda, y la que más nos interesa, es la subrogación del deudor, que consiste en sustituir al titular de la hipoteca por un nuevo deudor, en este caso el comprador o compradora de nuestra vivienda.
Para el nuevo deudor, subrogarse supone la posibilidad de ahorrar algunos pasos y gastos que tendría si solicitara una hipoteca desde cero.
No obstante, desde la aplicación de la nueva Ley hipotecaria de 2019, las ventajas de hacerlo son cuestionables.
Ahora es la entidad bancaria quien debe asumir los principales gastos de constitución de un préstamo hipotecario, por lo que el ahorro para el nuevo deudor no es tan significativo.
Lo que debes tener en cuenta son las limitaciones que tendrá es el nuevo deudor al subrogarse a tu hipoteca.
Para empezar, no podrá negociar las condiciones, ya que debe aceptar las que tú firmaste en el momento de la constitución del préstamo.
Tampoco podrá reclamar la devolución de ningún gasto.
Y por supuesto, no podrá elegir banco. Eso sí, con el tiempo, podrá subrogar el acreedor y conseguir una mejora en las condiciones en otra entidad bancaria.
Respecto al vendedor, si eliges este método para vender antes de liquidar la hipoteca, debes avisar a la entidad con la que tienes contratado el préstamo al menos con 30 días de antelación.
¿Vale la pena la hipoteca puente en 2019?
Seguro que has oído hablar de este producto bancario, muy popular a principios de siglo.
Durante esos años, cambiar de vivienda era casi tan habitual como cambiar de coche y era necesaria una fórmula sencilla, que permitiera vender y comprar rápidamente.
Los bancos anunciaban la hipoteca puente a bombo y platillo intentando captar nuevos clientes, y para compradores y vendedores, parecía la opción perfecta.
¿Pero en qué consiste?
La hipoteca puente es un producto bancario pensado para un cambio de vivienda, mediante el cual podemos hipotecar la vivienda que vamos a comprar, sin tener que liquidar el préstamo que grava nuestra actual vivienda.
Esta peculiaridad supone una gran ventaja para vendedores y vendedoras, ya que pueden comprar su nueva vivienda mientras venden la actual.
En definitiva, tendríamos una hipoteca garantizada por las dos viviendas, pero disfrutando de un período inicial de carencia para que la cuota no se incremente demasiado mientras vendemos.
En un momento en el que solo eran necesarias algunas semanas para vender un piso, y existía la sensación de que los precios no podían bajar, esta opción era la solución perfecta para cambiar de vivienda de forma rápida.
Pero ahora la situación es distinta, y es más importante que nunca tener en cuenta no solo los PROS de una hipoteca puente, sino también los CONTRAS.
Como por ejemplo que, si no conseguimos vender en el tiempo previsto, el período de carencia finalizará y las cuotas mensuales empezarán a crecer.
Si esto sucede y no pudiéramos asumir el pago de dichas cuotas, podríamos llegar a perder no una, sino las dos viviendas que actúan como garantía del préstamo hipotecario.
Otro contra sería una bajada en los precios de mercado. En tal caso, al vender nuestra vivienda, lo haríamos por un importe inferior al que debemos. Y ya sabes lo que eso implica.
¿Será por alguno de estos motivos que hoy en día, prácticamente ningún banco anuncia de forma clara la hipoteca puente?
Vender una casa hipotecada para comprar otra paso a paso
Ahora que conoces las 3 formas más comunes de vender una vivienda hipotecada, veamos de forma resumida los pasos que tienes que seguir para hacerlo.
- Calcula bien el precio de mercado de tu casa
Antes de decidir qué método vas a utilizar, es importante que conozcas qué vale tu propiedad.
Imagina que acabas vendiendo por un valor inferior a la deuda que aún tienes con tu banco.
Puedes solicitar una tasación a tu agencia inmobiliaria de confianza. Suele ser un servicio gratuito y te ayudará a tomar la mejor decisión.
- Solicita el certificado de saldo pendiente
Este documento te dirá exactamente qué cantidad debes, incluidas las comisiones por cancelación anticipada. Recuerda que puedes solicitarlo de forma gratuita a tu banco.
- Escoge el método que mejor se adapte a tus necesidades
Tienes toda la información. Ahora solo tienes que decidir qué método es mejor para ti.
- Solicita asesoramiento
Puede parecerte un consejo interesado, pero te aseguro que un profesional inmobiliario puede ayudarte a conseguir tu objetivo.
Y si por el motivo que sea, decides hacerlo por tu cuenta, te recomiendo contar con el asesoramiento de un abogado o abogada especialista en temas inmobiliarios.
¿Cómo cancelar la hipoteca antes de vender?
El último supuesto y también el menos habitual, es que decidas pagar la totalidad de la deuda hipotecaria antes de vender tu piso.
Si es tu caso, existen una serie de pasos que debes tener en cuenta.
En primer lugar, una vez tengas claros los gastos de cancelación y el importe total (consulta con tu banco), tendrás que liquidar la totalidad del préstamo y solicitar el certificado de saldo cero.
Con ese documento, tú y un representante del banco, firmaréis la cancelación ante Notario. Por este trámite, el banco no debería cobrarte nada.
Posteriormente, toca cumplir con Hacienda y solicitar el modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados*. Necesitas el documento, pero no tendrás que pagar nada.
Una vez tengas la documentación, queda solo un último paso: la cancelación registral.
La factura total, dependiendo de si lo haces a través de una gestora especializada o no, puede llegar a los 600 euros.
Eso sí. Después de inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, ya puedes decir que te has librado de la hipoteca definitivamente.
*Sobre el modelo 600* (Actos Jurídicos Documentados)
El modelo 600 es el formulario que la Agencia Tributaria pone a nuestra disposición, para llevar a cabo la autoliquidación del impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados.
Disponemos de 1 mes desde el momento en el que tenga lugar el hecho o contrato que motiva la autoliquidación.
La cancelación de una hipoteca está exenta del pago del impuesto, aunque es obligatoria su presentación para poder inscribirla en el Registro.
Por último, si han pasado más de 21 años desde la fecha en que debió ser satisfecha la totalidad del préstamo hipotecario, no será necesario presentar el modelo 600
Conclusiones
Como has podido comprobar, tienes muchas opciones para cancelar la hipoteca. Y no son tan complicadas como parecen. Solo es cuestión de conocer los pasos a seguir.
Aun así, si te surgen dudas durante el proceso, mi consejo siempre va a ser que consultes con un profesional. Ganarás tiempo y evitarás problemas.
Del mismo modo que para arreglar el coche vas a un mecánico, o recurres a un entrenador personal cuando quieres ponerte en forma, a la hora de vender una vivienda, contar con la ayuda de un profesional inmobiliario puede ser una buena idea.
Si deseas vender tu casa y necesitas ayuda, en Acinsa inmobiliarias en Logroño podemos ayudarte: llámanos o envíanos un mail a info@acinsa.es para informarte.
