Cómo vender un piso o una casa en 2019: consigue el mejor precio por tu vivienda.

Ha llegado el momento de un cambio de vivienda. La familia ha crecido y necesitas una habitación más, te han ofrecido el trabajo de tus sueños y tienes que mudarte, o la casa en la que has vivido durante toda tu vida se te ha quedado grande.

Sea cual sea el motivo que te lleva a cambiar, es muy probable que antes de hacerlo tengas que vender tu actual vivienda.

Pero no creo que quieras vender a cualquier precio, ni esperar meses para conseguir una oferta.

Es por ese motivo que en Acinsa, hemos recopilado en un solo artículo los aspectos más importantes que debes tener en cuenta antes y durante la venta de tu propiedad.

Pasos y trámites importantes antes de empezar

Una de las cosas que más me gusta hacer en mi tiempo libre es cocinar. No solo me relaja, sino que cuando la receta sale bien, me encanta disfrutar con mi familia del resultado.

Y te cuento esto porque aunque no lo creas, cocinar y vender un piso tienen muchas cosas en común.

Por ejemplo, es mucho más fácil que el resultado sea bueno si dedicamos algo de tiempo a preparar todo lo que vamos a necesitar antes de empezar.

Es por eso que en este apartado, quiero hablarte de los pasos más importantes que debes tener en cuenta antes de poner tu casa a la venta.

Prepara toda la documentación

Como te decía, vender una vivienda y cocinar tienen cosas en común. Y aquí tienes el primer ejemplo de ello.

Cuando me pongo a preparar una receta nueva, lo primero que hago es preparar todos los ingredientes que me van a hacer falta.

Algo parecido pasa con la documentación de tu vivienda. Si dedicas el tiempo necesario a recopilarla y tenerla lista antes de empezar con la venta, ahorrarás muchísimo tiempo después.

¿Pero qué documentación vas a necesitar?

Los documentos más importantes en la venta de una propiedad son la escritura de compraventa, el DNI de los titulares, la cédula de habitabilidad y el certificado energético.

Vendas como particular o contrates a una agencia inmobiliaria, estos 4 documentos te van a hacer falta desde el principio. Pero no son los únicos.

Para que no te dejes nada, te he preparado una lista que puedes descargar en el siguiente enlace.

Documentos que vas a necesitar para poner a la venta tu vivienda

Pon a punto el interior de tu piso o casa

Según un estudio reciente llevado a cabo por más de 400 profesionales del sector inmobiliario, tardamos menos de 10 segundos en decidir si la vivienda que estamos visitando nos interesa o no.

Eso sucede porque la compra de una vivienda tiene mucho de emocional. La primera impresión cuenta, y mucho.

Prestar atención a los pequeños detalles es clave si quieres aprovechar al máximo esos 10 segundos y diferenciarte de otros pisos y casas en venta.

Si tu piso necesita una mano de pintura, utiliza colores claros y neutros. Ganarás en luminosidad y amplitud.

Despeja las zonas de paso quitando muebles u otros elementos innecesarios de pasillos y distribuidores.

Y si tienes las estanterías y paredes llenas de recuerdos personales, mi consejo es que por el momento los retires.

Despersonalizar la vivienda es clave para que tus potenciales compradores se imaginen  viviendo en ella, de forma fácil y rápida.

Unas buenas fotografías te ayudarán a vender más rápido

Ahora que has preparado el interior de tu vivienda y has despersonalizado las estancias principales, es el momento de hacer unas buenas fotos.

Si no tienes otra opción, puedes hacerlas con el móvil. Eso sí. Siempre en formato horizontal.

Pero si tienes la oportunidad, mi recomendación es que contrates a un fotógrafo inmobiliario profesional. Seguro que sabrá cómo sacar partido a lo mejor de tu casa.

Para nosotros es tan importante disponer de unas buenas fotografías, que hemos incluido un reportaje fotográfico profesional en todos nuestros planes de venta.

Puedes ver nuestros planes para vender un piso aquí (https://www.acinsa.es/)

Unas buenas fotografías en tus anuncios de internet, pueden incrementar hasta en un 30% el número de visitas y reducir a la mitad el tiempo de venta.

¿No crees que es una de las mejores inversiones que puedes hacer?

Cómo diseñar el mejor anuncio inmobiliario

Ya tienes preparado el interior de tu piso para enamorar a tus visitas y has hecho las mejores fotografías posibles. ¿cuál es el siguiente paso?

Hoy en día, más del 90% de los pisos se venden en internet. Concretamente en portales inmobiliarios como Fotocasa, Habitaclia o Idealista.

Así que lo que tienes que hacer ahora, es subir al menos un anuncio a alguno de esos portales.

Lo mejor de todo es que puedes hacerlo de forma gratuita. Pero como siempre, si dedicas un poco de tiempo, seguro que consigues un mejor resultado.

El primer paso es rellenar los campos que aparecen en el portal. No todos son obligatorios, pero es recomendable rellenar el máximo posible de ellos.

El segundo paso es preparar la descripción. En este punto mi consejo es que la escribas en un documento a parte y luego la copies en el portal.

Aprovecha esta descripción para destacar todo aquello que no aparece en las fotografías.

Imagina que tu piso está ubicado en una finca de pocos vecinos y es muy silencioso. Es una característica muy demandada, y los potenciales compradores de tu vivienda solo lo sabrán si aparece en la descripción.

Y el tercer y último paso es subir las fotografías. Intenta que las mejores aparezcan en primer lugar y ordénalas en un orden más o menos lógico.

Por ejemplo empezando por la entrada y acabando por la terraza o el balcón.

“… tardamos menos de 10 segundos en decidir si la vivienda que estamos visitando nos interesa o no…Prestar atención a los pequeños detalles es clave si quieres aprovechar al máximo esos 10 segundos y diferenciarte de otros pisos y casas en venta.”

Aprovecha internet para encontrar al comprador perfecto para tu vivienda

Ya hemos comentado que internet es clave en el proceso. Pero no solo los portales inmobiliarios son útiles.

Aunque no lo creas, las redes sociales también pueden ayudarte a vender tu piso más rápidamente.

Hay muchas posibilidades de que haya alguien interesado en tu entorno y no lo sepas: un amigo de una amiga, un antiguo vecino o alguien del trabajo al que no le has contado tus planes.

Compartir el anuncio de tu vivienda en una red como Facebook, te permitirá llegar a cientos de personas que viven en tu zona y que podrían convertirse en potenciales compradores

Cómo saber por cuánto puedes poner tu piso a la venta

Uno de los principales problemas a los que se enfrentan los particulares al poner su piso en venta, es calcular cuál es el mejor precio para empezar. Pueden pasar dos cosas.

La primera es que pongamos un precio por debajo del valor de mercado. En este caso es probable que encontremos comprador o compradora antes de lo previsto.

Esta opción es válida si lo hacemos de forma consciente porque queremos vender rápido. Pero si lo hacemos por desconocimiento, lo único que conseguiremos es perder dinero.

La segunda situación, bastante más común que la primera, es que pongamos un precio por encima del valor de mercado. Pero esta opción tampoco es ideal.

Es bastante habitual pensar que todo el mundo hace una oferta cuando compra una vivienda. No obstante, la mayoría de compradores prefieren ir a visitar viviendas que encajen con su presupuesto porque no quieren tener que enfrentarse a una negociación.

Además, si el precio de tu vivienda no se ajusta a la realidad de mercado y no recibe visitas, el tiempo de venta puede llegar a multiplicarse por 3.

Por eso la opción ideal es vender a un precio ajustado a la realidad del mercado o, como máximo, hasta un 5% por encima.

Para saber cuál es ese precio puedes optar por consultar a inmobiliarias de la zona, o preparar tu propio estudio de mercado teniendo en cuenta las viviendas que ya están a la venta.

En la web de Acinsa hemos puesto a disposición de nuestros clientes una página en la que pueden acceder a información sobre datos estadísticos por barrios de viviendas en Logroño. (https://www.acinsa.es/estadisticas/)

“…la mayoría de compradores prefieren ir a visitar viviendas que encajen con su presupuesto. No quieren tener que enfrentarse a una negociación.”

¿Puedo vender mi piso si aún tiene hipoteca?

La respuesta es sí. Y no solo eso. Cerca del 60% de operaciones de compraventa se llevan a cabo entre viviendas grabadas con una carga hipotecaria. Solo tienes que tener en cuenta algunas consideraciones al hacerlo.

Lo primero y más importante es saber si has pagado todas las cuotas o aún te quedan algunas pendientes.

En el primer caso debes cancelarla y solicitar el certificado de saldo cero en tu banco.

El segundo caso suele ser el que se da con mayor frecuencia. Lo más común es llevar a cabo la liquidación de la misma junto con la cancelación el mismo día en el que firmes la venta ante Notario.

Sea cual sea tu caso y antes de empezar con la venta de tu vivienda, habla con tu banco para definir los pasos a seguir.

¿Y si mi vivienda está alquilada?

Si quieres vender una vivienda alquilada es importante tener en cuenta las modificaciones realizadas en el artículo 14 de la nueva ley de arrendamientos urbanos, según Real Decreto-ley 7/2019, del 1 de marzo

La información completa la encontrarás aquí. (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3108) .

Siete. El artículo 14 queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»

Lo que este artículo nos dice es que al adquirir una vivienda arrendada, quedamos subrogados a las obligaciones y derechos suscritos en el contrato de alquiler.

Pero que si la duración pactada excediese los 5 años, o 7 si el arrendador fuese persona jurídica, quien compra la vivienda debe tener en cuenta que la ley contempla una indemnización para el arrendatario equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que exceda de esos 5 y 7 años.

Es decir. Si el contrato con el arrendatario es de 8 años y paga una renta mensual de 800 euros, estaremos obligados a indemnizarle una vez transcurridos los 5 años con 2400 euros.

No obstante, según nuestra experiencia, muchas de las ventas llevadas a cabo en viviendas alquiladas, tienen como compradores a los mismos inquilinos.

En Acinsa hemos ayudado a muchos propietarios e inquilinos a llegar a acuerdos beneficiosos para ambos.

Así que no olvides que tienes a un potencial comprador o compradora viviendo en tu propiedad.

¿Vendo mi piso con una inmobiliaria o mejor hacerlo como particular?

Y aquí llegamos a una de las preguntas más frecuentes que todo particular se hace cuando tiene que vender su propiedad.

Vender un piso o una casa como particular tiene algunas ventajas, como por ejemplo ahorrarnos la comisión. No obstante, también tiene inconvenientes.

Más del 30% de nuestros clientes han intentado poner su vivienda en venta como particular.

Nos cuentan que hace falta tiempo para estar todo el día pendiente del teléfono, que muchas visitas solo vienen a curiosear y que a la hora de negociar el precio se han llegado a sentir incómodos.

En esos casos, contratar los servicios de una agencia inmobiliaria puede ser la mejor opción.

Una inmobiliaria tiene a una persona dedicada en exclusiva 8 horas al día / 5 días a la semana, está acostumbrada a negociar y, si es lo bastante profesional, defenderá tus intereses y te ayudará a conseguir tu objetivo.

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¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

Respecto a las comisiones, cada vez son más las agencias que apuestan por un servicio a medida para sus clientes.

Si quieres vender tu piso en Logroño, en Acinsa disponemos de 3 fórmulas que van desde los 990 euros con el Iva incluido, hasta el 3% del precio final de venta.

Pero no todas las inmobiliarias cobran lo mismo debido a que no existe una regulación clara al respecto.

Es posible que encuentres inmobiliarias que cobran un porcentaje. En ese caso, lo normal es que ese porcentaje oscile entre el 3% y el 6%. Dependerá en gran medida del precio de la vivienda.

En cambio, otras agencias inmobiliarias cobran una cantidad fija.

Lo importante, y es solo mi opinión, es que cobre lo que cobre la inmobiliaria que contrates, te de la posibilidad de pagar solo si venden tu vivienda.

 

Resumen

Sabemos que vender un piso o una casa puede ser algo fácil y rápido. Pero también puede convertirse en un proceso lento y problemático.

Los primeros pasos son muy importantes. Por eso te recomendamos al principio de este artículo, preparar muy bien la documentación y asegurarte de que todo es correcto antes de poner tu piso a la venta.

Por otro lado, un buen plan de marketing inmobiliario te ayudará a destacar tu vivienda por encima de las demás. Y eso es clave para atraer la atención de potenciales compradores.

También hemos hablado de vender un piso hipotecado y de qué hacer si acabas de alquilar tu vivienda.

Así que créeme cuando te digo que contar con la ayuda de profesionales puede ser una gran idea, aunque no siempre será necesario.

Además, con tanta oferta en el mercado, seguro que encuentras una agencia inmobiliaria con la que te sientas a gusto y te dé la confianza que necesitas.

Si vendes tu piso en Logroño o La Rioja, no puedo evitar recomendarte que nos llames y te tomes un café con nosotros. Después, podrás decidir si somos la opción que mejor encaja con tus necesidades.

Si por el contrario, estás pensando en poner tu vivienda a la venta en cualquier otra zona, no dudes en acudir a las inmobiliarias locales que tienes cerca. Si has leído todo el artículo, ya tienes algunas pistas para descubrir cuál de ellas es la más indicada para ti.

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