Cuando nos decidimos poner en marcha Acinsa, teníamos un objetivo muy claro: conseguir que la compraventa de una vivienda fuera en una experiencia agradable, sencilla y segura para nuestros futuros clientes. Para lograrlo, necesitábamos saber qué partes del proceso eran las más angustiosas, tanto para compradores como para vendedores.

Al poco nos dimos cuenta que cuando llegaba la hora de firmar el contrato de arras, los nervios se apoderaban de ambas partes. Personalmente, una de las causas es el desconocimiento. Para alguien que ha vendido o comprado antes y que sabe cómo funciona, es un trámite más. Pero para una persona que lo hace por primera vez, firmar un contrato de arras puede convertirse en un auténtico problema.

Es por ese motivo que hemos escrito este artículo. Esperamos que te ayude.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado entre la parte compradora y la parte vendedora, en el que se genera un compromiso firme. Y es firme porque se establecen los términos y condiciones de la compraventa, entregando la parte compradora una cantidad de dinero importante en concepto de garantía (las arras).

Una vez firmado, ninguna de las dos partes podrá incumplir con los pactos acordados. Es por tanto imprescindible tener muy claro a qué nos comprometemos. Al fin y al cabo, en el contrato de arras dejaremos constancia de todas las condiciones que posteriormente firmaremos frente a un notario el día de Escritura Pública.

Del mismo modo, también se establecerán las posibles consecuencias y penalizaciones a las que nos podemos enfrentar, en caso de ser responsables de que la compraventa no se lleve a cabo.

Más adelante encontrarás un listado con todo lo que debe aparecer en un contrato de arras. Por el momento debes saber que:

• La parte vendedora se compromete a entregar la vivienda a la parte compradora en las condiciones acordadas.
• La parte compradora se reserva el derecho de adquirir dicha vivienda por el precio acordado, descontando las cantidades ya entregadas.

(El contrato de arras explicado en menos de 3 minutos por Araceli Boltas en una entrevista realizada por el portal inmobiliario Kasaz).

¿Es lo mismo un contrato de arras y una señal?

Son dos conceptos que a menudo se confunden y, aunque tienen relación, hacen referencia a cosas distintas.

El contrato es el acuerdo jurídico entre las dos partes, en el que se establecen las condiciones de la compraventa y las penalizaciones por incumplimiento. Por otro lado, la señal es el anticipo que la parte compradora entrega a cuenta del precio total de la vivienda.

En el caso de unas arras penitenciales, por ejemplo, si la parte compradora desistiera de la compra, perdería la señal.

Si la parte vendedora decidiera no transmitir el bien una vez firmadas las arras, debería devolver la señal más una penalización por el mismo importe. Dicho de otra manera, tendría que indemnizar a la parte compradora con el doble de la señal entregada.

¿Qué información debe constar en el contrato?

Aunque cada vez es menos habitual, todavía se firman algunos documentos de arras entre particulares. No te lo recomiendo. Es una práctica poco recomendable aunque hayas decidido vender tu piso sin ayuda.

Tienes otras opciones como acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario, o contactar con un profesional inmobiliario que te ayude con el trámite. No obstante, decidas lo que decidas, es importante que sepas qué debe aparecer en el contrato.

Estos son los imprescindibles:

• Identificación de las partes implicadas con nombre, DNI y dirección actual.
• Identificación de la vivienda incluyendo la dirección completa, anexos y la referencia catastral o IDUFIR.
• La cantidad de dinero entregada en concepto de señal, que se descontará del precio total.
• La forma de pago de la señal. En una transferencia, incluiremos el n º. de cuenta. Si el pago se realiza mediante talón bancario, anexar al contrato una fotocopia del mismo.
• Fecha máxima de escrituración.
• Precio total de la compraventa.
• Distribución de los posibles gastos de compraventa.
• Obligaciones de las partes (en el caso de arras penitenciales) según el artículo 1454 del Código Civil.
• La firma de las dos partes en todas las páginas del contrato.

Tipos de arras

Las arras más comunes son las penitenciales, también llamadas de desistimiento, ya que son las únicas que permiten a sus participantes no continuar con la compraventa.

Pero existen dos tipos más. Veamos qué usos tienen y cuáles son las diferencias.

Arras confirmatorias

Muy poco utilizadas, las arras confirmatorias tienen como función reflejar la cantidad entregada como adelanto por la compra de la vivienda. No admiten desistimiento, ni actúan como indemnización.

En caso de incumplimiento, la parte compradora podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, además de una indemnización por daños y el abono de intereses.

Si fuera imposible el cumplimiento, podrá reclamar la resolución de la obligación más tarde.

Las arras confirmatorias atienden a lo establecido en el Artículo 1124 del Código Civil.

Ejemplo de arras confirmatorias*

Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de _______________________________   (______________________EUROS) que se satisfará por la parte compradora en las siguientes condiciones:

 

1. a) En cuanto a la cantidad de ____________________  EUROS (000,00.- €) manifiesta la parte vendedora recibirlas en este acto como paga y señal, mediante _______( por ejemplo cheque nº o en metálico)_______________ , del cual se acompaña copia.

 

1. d) En cuanto a la  cantidad restante, y que asciende a la cantidad de ________________________EUROS (000,00.- €) la satisfará la parte compradora mediante cheque bancario conformado en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día ____________ de _________________ de ____________

Arras penales

La diferencia principal entre unas arras penales y otros tipos de arras, es que la cantidad entregada no actúa como anticipo del precio, sino como cláusula penal.

A diferencia de las arras penitenciales, ambas partes pueden pactar que la pena por incumplimiento no sea del total de la cantidad entregada, sino un importe acordado.

El pago de la pena, no elimina la obligación de cumplimiento.

Ejemplo de arras penales*

Si la parte VENDEDORA no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, vendrá obligada a devolver el doble (también podríamos poner la mitad  o un importe cierto) de las cantidades recibidas en concepto de indemnización por daños y perjuicios y en lo menester como cláusula penal libremente pactada entre las partes, con independencia y sin ser excluyentes de poder exigir el cumplimiento del contrato.

 Si la parte COMPRADORA incumpliera la obligación de pago que asume y por tanto no pagara el resto del precio en los plazos convenidos, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha (igual que antes podemos poner la mitad o una cantidad cierta) del vencimiento del contrato, como cláusula penal libremente pactada entre las partes. Pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente o  exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las cantidades recibidas  a indemnización. 

Los contratantes señalan y ratifican de forma expresa que son perfectamente conocedores del contenido y efectos de la cláusula penal, y que es  su intención incluirla en este contrato.

Arras penitenciales

Si estás vendiendo o comprando una vivienda, es más que probable que las arras que firmes el día del contrato privado de compraventa, sean penitenciales. El motivo por el que este tipo de Arras es el más habitual, es porque permite a las partes desistir de la compraventa.

Tanto la parte compradora como la parte vendedora, sea por el motivo que sea, pueden decidir no continuar con la operación. Lógicamente esta decisión tiene una penalización prevista en el artículo 1454 del Código Civil.

Si es la parte compradora la que decide desistir, perderá la totalidad de las cantidades entregadas en el contrato de arras.

Si por el contrario fuera la parte vendedora la responsable de no continuar, no solo deberá devolver el dinero a la parte compradora. Además, tendrá que indemnizarle con la misma cantidad. Es decir, tendrá que pagar el doble de las arras.

Ejemplo de arras penitenciales*

Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para formalizar la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago  que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonara el precio en los plazos estipulados, se entendería resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.

Igualmente,  si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.

Y para que te resulte aún más sencillo saber si el contrato de compraventa con arras que tienes que firmar es correcto, te dejo un modelo estándar para que puedas comparar.

Nota:

Te será de gran ayuda que un profesional inmobiliario o un abogado especialista en derecho inmobiliario, revise el contrato que vas a firmar.

Cada compraventa tiene particularidades que no pueden ser reflejadas en un modelo de contrato o plantilla.

En Acinsa ofrecemos a todos nuestros clientes asesoramiento gratuito. Si necesitas ayuda con la venta o compra de tu propiedad y vives en Logroño La Rioja, contacta con nosotros aquí.

¿Cuánto se paga en un contrato de compraventa con arras?

Una de las preguntas más frecuentes a la hora de firmar un contrato de arras, es cuánto dinero hay que entregar.

No existe una norma escrita que establezca la cantidad exacta. Eso sí, debe ser suficiente como para garantizar que actúe como garantía.

Por ese motivo, las arras penitenciales suelen ser un porcentaje. De ese modo serán proporcionales al importe total de la compraventa.

Dicho porcentaje oscila entre un 7 % y un 15 %, aunque lo habitual es que sean de al menos el 10 %.

¿Cuándo se firman?

Desde el momento en el que la parte compradora se interesa por una vivienda, se dan una serie de pasos más o menos rápidos hasta el momento de Escritura Pública.

Esos pasos dependerán en gran medida de si la compraventa está gestionada por una agencia inmobiliaria, o se lleva a cabo entre particulares.

Te pondré un ejemplo:

El día 15 de Agosto, una pareja se interesa por una propiedad y 3 días después, hace una oferta sobre el precio publicitado.

Junto con la oferta, dejan una reserva del 1 % del precio del piso, condicionada a la aceptación de la oferta. Si la propiedad de la vivienda no acepta, recuperan la cantidad depositada.

En el documento de reserva hacen constar que, una vez aceptada la oferta, las partes tendrán como máximo 10 días hábiles para celebrar el contrato de arras.

La propiedad acepta la oferta el día 21 de Agosto, y el 1 de Septiembre se firman las Arras.

Lógicamente, siempre hay excepciones. Se dan casos en los que los plazos se pueden llegar a alargar un poco más por motivos personales, aunque no es lo habitual.

Si por ejemplo estamos de viaje, o alguna de las partes vive en el extranjero, es posible nombrar a un representante o llevar a cabo la firma de forma telemática.

¿Quién se queda el dinero de unas arras?

Como ya hemos visto, las arras penitenciales actúan como un adelanto del precio total de la vivienda. Por tanto, ese dinero pertenece a la parte vendedora y será ella la receptora.

Recuerda que las arras son una figura jurídica presente en el contrato privado de compraventa y, si está bien redactado, debería darnos todas las garantías.

¿Se puede anular?

Sí. Como vimos anteriormente al hablar de las distintas clases de arras, en el caso de las penitenciales es posible el desistimiento.

Eso sí, en el contrato de arras estará reflejada la penalización para cada una de las partes en caso de incumplimiento, además de estar establecidas en el art. 1454 del Código Civil.

Ejemplo de penalización a la parte vendedora:

María compra un piso a Jaime por 100.000 euros.

María entrega 10.000 euros en concepto de arras.

Jaime decide no vender su piso en las condiciones acordadas y se suspende la operación por causas imputables a él.

Jaime deberá devolver los 10.000 euros a María, y otros 10.000 euros como indemnización.

 

Ejemplo de penalización a la parte compradora:

María compra un piso a Jaime por 100.000 euros.

María entrega 10.000 euros en concepto de arras.

María decide no comprar el piso porque ve otro que le gusta más.

María perderá los 10.000 euros entregados a Jaime en concepto de arras penitenciales.