Por fin ha llegado el momento. Llevas mucho tiempo trabajando duro y ahorrando todo lo posible para comprar la casa en la que vivirás los próximos años. Tienes la entrada y has encontrado la vivienda perfecta para ti, pero de repente y sin avisar, aparecen un sinfín de gastos que no hacen más que encarecer el precio de la casa.

Pagas por una tasación para que el banco te conceda la hipoteca, el notario también quiere cobrar y la administración tiene sus propios impuestos.

Entre los gastos asociados a la compraventa y los gastos derivados de la hipoteca, acabas pagando hasta un 15 % más de lo previsto sin entender muy bien por qué.

¿Alguien te podría haber avisado no? Pues sí. Deberían haberlo hecho. Por eso hemos preparado este artículo con dos objetivos.

El primero es que cualquier persona que esté pensando en comprar una vivienda, tenga la información necesaria para que todos esos gastos no le pillen por sorpresa.

El segundo objetivo de este artículo, es aclarar las diferencias entre los gastos de una compraventa y los de una hipoteca. Es bastante habitual confundir algunos de ellos ya que parecen duplicarse.

Por ejemplo, no conlleva los mismos gastos la Escritura de la compraventa que la Escritura de la hipoteca, y lo mismo pasa con los gastos de registro.

Los 2 gastos más importantes al comprar una vivienda de segunda mano

Veamos en primer lugar, cuáles son los gastos más importantes vinculados a la compraventa y quién debe pagarlos.

El notario

Uno de los trámites recomendables (aunque no obligatorios) durante la compra de una vivienda, es firmar la Escritura Pública de compraventa. Como sabrás, la Escritura Pública se celebra ante Notario y pagar sus honorarios corresponde a la parte compradora.

La buena noticia es que los precios o aranceles del Notario están regulados por ley, así que elijas la notaría que elijas, el coste será prácticamente el mismo.

El precio final dependerá de factores como la superficie de la vivienda o de si hay hipoteca o no, y puede ir desde los 600 hasta los 1000 euros, incluso más.

El Registro de la Propiedad

Una vez firmadas, el siguiente paso es inscribir las escrituras de nuestra nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Un trámite cuyo coste también está regulado y que, según el portal Idealista, puede llegar hasta los 650 euros.

“El Registro de la Propiedad

…  los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.”

Impuestos por la compra de una casa

El impuesto más importante que vas a pagar por la compra de una vivienda de segunda mano, es el ITP o Impuesto sobre las transmisiones patrimoniales.

Dicho impuesto no solo afecta a las transmisiones patrimoniales onerosas como la venta de un inmueble, sino que también grava otras operaciones, como por ejemplo las societarias.

El sujeto pasivo, es decir, quien está obligado a pagarlo, es la persona que adquiere el uso del bien.

Respecto al importe, depende de cada comunidad autónoma, aunque suele estar entre el 6% y el 10% sin tener en cuenta subvenciones ni bonificaciones. Por ejemplo en Catalunya es del 10%, en La Rioja es del 7% y en Madrid es del 6%.

El plazo para la liquidación (autoliquidación) es de 30 días hábiles desde el momento en que se formaliza la transmisión del bien.

Gastos al contratar una hipoteca en 2019

Existen gastos asociados exclusivamente a la hipoteca, que no tendrás que pagar si no necesitas un préstamo hipotecario para comprar tu nueva vivienda, por ejemplo la tasación.

La tasación

Con la tasación bancaria, tu banco obtendrá un informe con el valor de la vivienda que vas a comprar, independientemente de su precio de venta.

El resultado determinará cuánto dinero puede prestarte, importe que puede ir desde el 70 hasta el 90 % del valor de tasación. Siendo como máximo, por o general, el 80% del menor valor entre la tasación y el valor de compraventa. Dicha tasación no solo tiene en cuenta las características de la vivienda. La empresa tasadora evaluará su estado, ubicación y el valor comparativo respecto a otras propiedades similares.

Además, con la nueva Ley Hipotecaria, como cliente podrás elegir la sociedad que quieras sin necesidad que sea la del banco que te va a conceder la hipoteca.

Respecto al precio, una tasación bancaria cuesta entre 250 y 500 euros.

Otros gastos vinculados a la hipoteca

La Notaría, el Registro de la Propiedad y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, desde que se aprobó la nueva Ley Hipotecaria en 2019, los debe asumir la entidad financiera que otorga el préstamo.

El único gasto adicional que el banco puede incluir es la comisión de apertura. Eso sí. Deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

¿Y por qué estos cambios?

Durante años ha sido el cliente quien asumía todos los gastos asociados a la hipoteca y, en ocasiones, el proceso podía terminar siendo poco transparente. Con esta nueva ley, lo que se pretende conseguir es una mayor protección del consumidor y un reparto más equitativo de dichos gastos.

Mayor protección porque con las nuevas modificaciones, los legisladores pretenden que como cliente conozcas y entiendas todos los detalles del préstamo que estás a punto de firmar.

Respecto a los gastos, ahora el banco es quien se hace cargo de la mayoría. Tú, como cliente, solo harás frente a la tasación y a las copias en notaría.

¿Hay diferencias entre comprar una vivienda de segunda mano o una nueva?

Sí. Aunque no en los gastos como tal, sino en los impuestos.

Al comprar una vivienda de obra nueva, el ITP es reemplazado por el IVA, que en su tipo general es del 10 % sobre el precio de venta.

Como en todo hay excepciones, y en este caso la excepción es que en la compra de vivienda de obra nueva de protección oficial (VPO), el IVA se reduce hasta el 4 %.

Este impuesto lo pagas directamente al vendedor, generalmente una empresa promotora o constructora, que tiene la obligación de liquidarlo en Hacienda.

Por último, al ser una compra sujeta a IVA, tendrás que pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo importe dependerá de cada comunidad autónoma.

Esto sucede porque el AJD es incompatible con el ITP, pero no con el IVA. Por eso este impuesto solo grava la compra de viviendas de obra nueva.

Nota:

Existen dos tipos de cuota en el AJD: una fija y otra variable.

La cuota fija hace referencia al papel timbrado de los documentos notariales, así como a las copias realizadas, y su coste es de 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio.

La cuota variable que grava la compra de obra nueva pero no la de segunda mano, es la que depende de cada comunidad autónoma y puede ser de hasta el 2 % del valor del bien.

Gastos opcionales y otros que te puedes ahorrar

Muchos particulares optan por contratar los servicios de una Gestoria para llevar a cabo la liquidación de los impuestos y otros trámites relacionados con la compra de una propiedad.

Puedes hacerlo por tu cuenta, pero si quieres olvidarte del papeleo y disfrutar de tu nueva casa, deja que otros lo hagan por ti.

¿El coste? Depende del profesional. Pero por mi experiencia diría que no menos de 300 euros.

Un gasto con el que no te recomendamos ahorrar es el de la Nota Simple, un documento imprescindible para comprobar la titularidad de la vivienda que estás a punto de comprar y sus cargas.

Podrías caer en la tentación de pedir una copia  a la inmobiliaria o al propietario, pero lo mejor es que te dirijas al Registro de la Propiedad y solicites una actualizada.

El coste es de menos de 20 euros, por lo que merece la pena no correr riesgos.

Los honorarios de la inmobiliaria no son un gasto

Es una creencia común que la comisión de la inmobiliaria supone un gasto para el comprador.

Puedo asegurarte que no es así. El precio al que se vende una vivienda, en el 99 % de los casos, es el mismo con y sin inmobiliaria.

Es por ese motivo que no recibes una factura de la agencia inmobiliaria con sus honorarios. Es el propietario el que debe pagarlos una vez haya vendido su propiedad.

En muchos casos, comprar un piso con una inmobiliaria es la opción más económica y cómoda. Además, te ayudarán con los trámites y podrán asesorarte durante todo el proceso.

Calcula cuánto tendrás que pagar con este simulador de gastos online

Si aún tienes dudas sobre cómo calcular los gastos de la compra de tu nueva vivienda, puedes utilizar alguno de los simuladores que circulan por internet. Después de probar unos cuantos, puedo asegurarte que no son 100 % fiables. Eso sí, en tan solo un par de clics, te harás una idea de cuanto tendrás que pagar.

Nos gusta especialmente la calculadora de gastos de compra online de Habitaclia. Es muy completa y diferencia entre los gastos vinculados a la compra y los gastos de hipoteca.

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En Acinsa hemos habilitado un servicio de asesoramiento gratuito, especialmente dirigido a compradores.

Si estás pensando en comprar un piso o una casa en Logroño La Rioja, envíanos tu consulta a través de nuestro formulario de contacto y te contestaremos en menos de lo que tardas en decir actos jurídicos documentados.

Si estás pensando en compra una vivienda puedes buscar en nuestra cartera de pisos en Logroño o si lo prefieres llámanos o envíanos un mail a info@acinsa.es y estaremos encantados de poder ayudarte.